Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Entscheidung zu den Auswirkungen erlassen, die die Durchführung einer Due Diligence durch den Käufer auf die Aufklärungspflichten des Verkäufers hat. In dieser Entscheidung stellt der BGH fest: Ein Verkäufer genügt seinen Aufklärungspflichten gegenüber dem Käufer nicht schon dadurch, dass er Dokumente mit den offenbarungspflichtigen Informationen irgendwie in einen (elektronischen) Datenraum einstellt. Dies ist nicht ausreichend.
Aus Sicht des BGH erfüllt ein Verkäufer in einem solchen Fall seine Aufklärungspflichten gegenüber dem Käufer nur dann, wenn (i) der Käufer die Möglichkeit hatte, die relevanten Dokumente/Informationen in einem (elektronischen) Datenraum zur Kenntnis zu nehmen und (ii) der Verkäufer zugleich die berechtigte Erwartung haben konnte, der Käufer werde durch Einsichtnahme in dem Datenraum auch tatsächlich Kenntnis von den offenbarungspflichtigen Umständen erlangen. Handelt es sich bei der aufklärungspflichtigen Tatsache um einen Umstand, der für den Käufer von ganz erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist und ist die zu offenbarende Tatsache aus den in dem Datenraum bereitgestellten Dokumenten nicht ohne weiteres erkennbar, muss der Verkäufer den Käufer nach Auffassung des BGH hierauf zusätzlich hinzuweisen.
Worum ging es?
Die Parteien hatten einen Kaufvertrag über mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex. Der Verkäufer stellte im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen verschiedene Unterlagen zu der Immobilie in einem elektronischen Datenraum zur Verfügung. Im Kaufvertrag versicherte der Verkäufer, keine Kenntnis von etwaigen außergewöhnlichen Kosten für das laufende Wirtschaftsjahr oder die Zukunft zu haben. Er versicherte weiter, die Eigentümergemeinschaft habe keine Sonderumlage beschlossen. Schließlich wurde im Kaufvertrag bestätigt, dass der Verkäufer dem Käufer alle Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre zur Verfügung gestellt habe. Die Parteien einigten sich auf einen Kaufvertrag und vereinbarten einen Beurkundungstermin an einem Montag. Am Freitag vor diesem Beurkundungstermin stellte der Verkäufer noch weitere Unterlagen in den Datenraum ein, ohne den Käufer hierüber zu informieren. Der Verkäufer stellte unter anderem das Protokoll einer Eigentümerversammlung in den Datenraum ein, in der die Eigentümer beschlossen hatten, die Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von EUR 50 Mio. wegen umfangreicher Umbaumaßnahmen in dem Gebäudekomplex in Anspruch zu nehmen. Die Eigentümer hatten es in der Eigentümerversammlung hingegen abgelehnt, eine Sonderumlage in gleicher Höhe von allen Eigentümern zu erheben.
Daraufhin erhob einer der Eigentümer eine Klage zur Durchsetzung der Sonderumlage. Das Klagverfahren wurde einvernehmlich beendet; die Eigentümer der Gewerbeeinheit vereinbarten in diesem Zusammenhang eine Sonderumlage, die von allen Eigentümern zu tragen war, i.H.v. zunächst EUR 750.000,00, mit der Möglichkeit diese Sonderumlage zu Lasten aller betroffenen Eigentümer bei Bedarf auf bis zu EUR 50 Mio. zu erhöhen. Der Käufer als nunmehr neuer Eigentümer wurde daraufhin anteilig für die Sonderumlage in Anspruch genommen. Daraufhin focht der Käufer seinen Kaufvertrag mit dem Verkäufer wegen arglistiger Täuschung an, weil er über diese Umstände vor Abschluss des Kaufvertrages nicht richtig aufgeklärt worden sei.
Was hat der BGH entschieden?
Anders als die Vorinstanzen gabt der BGH dem Käufer im Wesentlichen Recht, hob das Urteil größtenteils auf und wies es zur Neuverhandlung an das Berufungsgericht zurück.
Nach Auffassung des BGH stellte der Umstand, dass in dem Gewerbeobjekt offensichtlich (Um-) Baumaßnahmen mit Kosten von ca. EUR 50 Mio. erforderlich waren, für die die Eigentümer ggf. aufzukommen haben, einen Sachverhalt dar, über den der Verkäufer den Käufer hätte unterrichten müssen. Kosten in dieser Höhe, auch wenn sie nur anteilig umgelegt werden, seien für den Kaufentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung und könnten den Vertragszweck sogar vereiteln. Ein Käufer könne deshalb von einen Verkäufer eine Mitteilung über solche drohenden Kosten und die Möglichkeit erwarten, deswegen anteilig zu einer Sonderumlage herangezogen zu werden.
Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer dem Käufer die relevanten Informationen durch Bereitstellen von Dokumenten im elektronischen Datenraum unmittelbar vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung gestellt. Dabei hatte der Verkäufer den Käufer aber weder auf diese äußerst kurzfristig eingestellten Dokumente aufmerksam gemacht noch auf ihre wirtschaftliche Bedeutung hingewiesen.
Aus Sicht des BGH hat der Verkäufer durch dieses bloße Einstellen von Dokumenten in den Datenraum seinen Aufklärungspflichten nicht genügt. Er habe seinen Pflichten schon deshalb nicht genügt, weil er die Dokumente kurzfristig nach Abschluss der Vertragsverhandlungen und unmittelbar vor dem Beurkundungstermin noch in den Datenraum eingestellt habe. Der Verkäufer habe deswegen schon nicht davon ausgehen können, der Käufer werde dieses Dokument überhaupt noch zur Kenntnis nehmen. Die Unterlagen waren deshalb in einer Weise zur Verfügung gestellt, dass mit einer Kenntnisnahme von vornherein nicht zu rechnen war. Der BGH überträgt hier im Wesentlichen seine Rechtsprechung zur physischen Übergabe von Unterlagen auch auf die Nutzung elektronischer Datenräume und knüpft so an seine ständige Rechtsprechung zu Aufklärungspflichten an.
Der BGH hat aber darüber hinausgehend noch Folgendes klargestellt: Die Anforderungen, denen ein Verkäufer genügen muss, wenn er mit dem Einstellen von Dokumenten in einen Datenraum seinen Aufklärungs- und Informationspflichten über offenbarungspflichtige Umstände genügen möchte, hängt ganz allgemein davon ab, ob und in welchem Umfang der Käufer eine Due Diligence durchführt, wie der Datenraum strukturiert und organisiert ist und welche Vereinbarungen die verhandelnden Parteien hierzu getroffen haben. Außerdem komme es auch darauf an, welcher Art die Informationen sind, um deren Offenbarung es geht, und um die konkreten Dokumente, in denen sie enthalten seien. Gegebenenfalls muss der Verkäufer den potentiellen Käufer ausdrücklich auf das Einstellten der Unterlagen in den Datenraum und deren Gehalt und Bedeutung hinweisen.
Im vorliegenden Fall, fiel die Entscheidung des BGH eindeutig aus: Mit dem simplen Bereitstellen von Unterlagen unmittelbar vor dem geplanten Beurkundungstermin erfüllt der Verkäufer seine Offenbarungspflicht nicht.
Auswirkung auf die Praxis
Die Entscheidung des BGH ist zu einem Immobilienkaufvertrag ergangen. Sie lässt sich wegen der Nutzung von Datenräumen allerdings auf alle anderen Arten von Kaufverträgen übertragen, insbesondere auch auf M&A-Transaktionen und -Verträge, bei denen vielfältiger Gebrauch von Datenräumen gemacht wird. Die Entscheidung hat damit weitreichende Bedeutung und Auswirkungen, auf und gerade in der M&A Praxis.
Mit dem bloßen Einstellen von Unterlagen in einen Datenraum erfüllt ein Verkäufer nach Auffassung des BGH nicht automatisch etwaige ihn treffende Aufklärungspflichten hinsichtlich der in den Unterlagen dargestellten Umstände. Nur wenn der Verkäufer die berechtigte Erwartung haben kann, der Käufer werde durch Einsicht in den Datenraum auch tatsächlich Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Umstand nehmen, stellt der Verkäufer dem Käufer im Rahmen einer Due Diligence die erforderlichen Informationen so zur Verfügung, dass er seinen Aufklärungspflichten genügt und sich von einer Haftung freizeichnen kann.
Wann kann der Verkäufer, beispielsweise bei einer M&A Transaktion oder anderen komplexen Verträgen über komplexe Wirtschaftsgüter, die berechtigte Erwartung haben, der Käufer werde Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Umstand nehmen?
Hierfür ist der Datenraum und seine Struktur, aber auch das Befüllen des Datenraums mit den relevanten bzw. angeforderten Unterlagen sorgfältig zu planen und zu handhaben. Dazu muss auch die Struktur des Verkaufsprozesses in den Blick genommen werden. Denn für den Verkäufer bedeutet dies zunächst, dass er sich möglichst bereits im Vorfeld der Transaktion selbst über alle ihm bekannten oder möglich erscheinenden Umstände klarwerden muss, die aus der Betrachtung eines objektiven Dritten für einen Käufer von wesentlicher Bedeutung sind und die Kaufentscheidung des Käufers wesentlich beeinflussen können. Denn nur wenn er sich hierüber klar geworden ist, kann der Verkäufer für den Käufer die Informationen über diese Umstände in einer Weise zusammenstellen und offenbaren, dass er seine Haftung für diese Umstände bei Abschluss eines Kaufvertrag erfolgreich ausschließen kann. Für die Strukturierung der Vorbereitung derartigen Transaktionen, insbesondere auf dem Gebiet von M&A, können folgende Punkte als Anhalt dienen:
- Zur Vorbereitung eines anstehenden Verkaufs muss der Verkäufer, die aufklärungspflichtigen relevanten Umstände korrekt ermitteln und konkret erfassen.
- Bei der Offenbarung dieser Umstände, beispielsweise im Rahmen einer Due Diligence, muss die Informationen, beispielsweise in dem (elektronischen) Datenraum übersichtlich strukturiert sein und einen guten Zugang des Käufers zu den Informationen ermöglichen.
- Deshalb müssen die Unterlagen im Datenraum übersichtlich sortiert eingestellt, systematisch geordnet und korrekt und gut erfassbar benannt werden.
- Auf Umstände und die hierzu bereitgestellten Unterlagen und Informationen, die für den Käufer von ganz erheblicher Bedeutung sind oder sein können, sollte der Verkäufer den Käufer schon im eigenen Interesse am besten ausdrücklich schriftlich, jedenfalls nachweislich hinweisen. Ggf. sollte dieser Hinweis auch im späteren Kaufvertrag zusätzlich dokumentiert werden.
- Verkäufer und Käufer sollten ausdrücklich regeln, bis wann der Käufer noch mit neuen Unterlagen und Informationen im Datenraum zu rechnen hat. Eine solche Regelung könnte z.B. enthalten, dass Unterlagen nur bis zu einem bestimmten Datum eingestellt werden dürfen und/oder, dass der Verkäufer den Käufer jeweils auf neu eingestellte Unterlagen hinweist. So kann der Verkäufer die ordnungsgemäße/vereinbarungsgemäße Erfüllung etwaig bestehender Aufklärungspflichten gut dokumentieren.
Sollten Sie Fragen zur Bereitstellung von Unterlagen in einem Datenraum oder zu komplexen Vertragsverhandlungen und Gestaltungen bei M&A Transaktionen haben oder sollten Sie der Auffassung sein, bei einem Vertrag / einer M&A Transaktion vom Verkäufer nicht richtig aufgeklärt worden zu sein und dadurch einen Schaden erlitten zu haben, rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Wir unterstützen Sie gern.
